¿Alguna vez deseaste tener más dinero al cerrar una transacción inmobiliaria? Los créditos y concesiones para vendedores podrían ser la respuesta para tener más dinero en tu bolsillo en la tabla de cierre. Un crédito de vendedor, también conocido como concesiones de crédito, o asistencia de vendedor, ofrece flexibilidad y potenciales beneficios en las transacciones inmobiliarias. En otras palabras, un crédito de vendedor y concesiones de vendedor. Entender todos estos tipos de acuerdos beneficia tanto a los vendedores de propiedades, como a los compradores de viviendas.
Concesiones de Vendedor vs Crédito de Vendedor: Una Herramienta Clave en Bienes Raíces
Un crédito del vendedor y concesiones del vendedor son una suma de dinero que la parte vendedora en la transacción inmobiliaria acepta pagar hacia los costos de cierre estimados del comprador, artículos prepagados o reparaciones en el estado de cierre de venta.
Este acuerdo se vuelve parte del acuerdo oficial de compra o puede ser añadido a través de un adjunto, el cual es un documento que modifica el contrato original.
Significado de Crédito del vendedor
En los términos más simples, un crédito de vendedor actúa como una concesión financiera y una forma de financiamiento del propietario durante el proceso de compra de una vivienda. Cuando un comprador y un vendedor se ponen de acuerdo para las concesiones del vendedor, se vuelve parte del contrato para la venta de la casa.
No se entrega al comprador de la casa en efectivo, sino que reduce la cantidad de dinero adeudada por el comprador, y la cantidad recibida por el vendedor y se refleja como tal en el estado del cierre final.
Este interesante foro de discusión de reddit sobre los créditos de vendedor nos hace pensar sobre las concesiones del vendedor como una herramienta flexible usada en las negociaciones como un tipo de financiamiento del vendedor.
El objetivo del crédito de vendedor podría ser el de reducir la carga de dinero en efectivo del comprador al momento de la compra, compensa los costos de las reparaciones necesarias, o incluso ayuda a reducir la tasa hipotecaria del comprador.
Sin embargo, es importante recordar que los créditos del vendedor no son adaptables a todas las situaciones y están siempre sujetas a limitaciones del prestamista basadas en el tipo de préstamo hipotecario del comprador y la tasación de la propiedad.
Condiciones del Mercado: ¿Por qué un vendedor pagaría los costes de cierre?
Los vendedores deberían considerar crédito a los compradores y dar concesiones de vendedor por múltiples razones estratégicas:
- Acelerar el proceso de venta de la vivienda: Las concesiones del vendedor pueden suavizar el acuerdo inmobiliario y ayudar a acelerar el cierre, especialmente en mercados inmobiliarios más lentos. Puede ser considerado como un movimiento creativo (y quizás más efectivo) de contraoferta.
- Negociar el precio: Un crédito de vendedor podría permitir que el propietario mantenga un precio de lista más alto mientras que puede hacer que la propiedad sea más atractiva financieramente para el comprador final.
- Abordar los temas de reparación: Si las inspecciones del hogar revelan las reparaciones necesarias, un crédito de vendedor ofrece una alternativa para que el actual dueño de la propiedad realice las reparaciones a la casa antes del cierre.
- Ventaja competitiva en el mercado inmobiliario: Las concesiones pueden hacer a una casa sobresaliente para potenciales vendedores en un mercado inmobiliario sobresaturado con listados competitivos. En otras palabras, ¿es un mercado de compradores o un mercado de vendedores? Si domina un mercado de compradores, un incentivo de crédito para reparaciones es un movimiento inteligente en el proceso de negociación.
- Calificación del comprador de la propiedad: En ocasiones, un crédito de vendedor ayuda a que un comprador de vivienda califique para un préstamo al reducir el efectivo y fondos totales necesarios al cierre. Simplemente se convierte en la interrogante sobre cuánto dinero se necesita al cierre del trato.
Crédito de vendedor vs reducción de precio
El debate sobre el crédito de vendedor y la reducción de precios tiene diferentes implicaciones desde diferentes puntos de vista de la transacción inmobiliaria. Un crédito de vendedor al cierre le otorga a los compradores ahorros instantáneos en tarifas como hipotecas y seguros de título mientras que la reducción en el precio de lista debe ser realizada en un periodo más prolongado, usualmente en los términos de préstamos de financiamiento de 15 a 30 años.
La flexibilidad del crédito del vendedor y las concesiones del vendedor es una de sus más grandes ventajas en toda la transacción. Pueden ser aplicados a varios de los costos de los compradores:
- Costos de cierre: estos incluyen el monto del préstamo, tarifas del prestamista, gastos de búsqueda del título, tarifas de la tasación, comisiones de las transferencias, tarifas de la originación del préstamo, créditos de cierre y más, los cuales están detallados en el préstamo hipotecario y desglose del cierre.
- Gastos prepagados: Impuestos de la propiedad, primas del seguro del propietario, garantías de la casa y potencialmente Cuotas de Asociación de Propietarios.
- Reparaciones: En vez de completar las reparaciones después del cierre, los propietarios pueden ofrecer a los compradores crédito para las reparaciones, los cuales a menudo se basan en estimaciones de reparación del hogar en un reporte de inspección de contingencia.
- Puntos del préstamo hipotecario: Los créditos de vendedor a veces compran puntos en la tasa hipotecaria del comprador, generando mucho ahorro de capital a largo plazo.
Perspectiva interna: crédito del vendedor vs reducción de precio para reparaciones
Con más de 4 décadas de experiencia en el mercado inmobiliario de Texas y Florida, manejando todo, desde pequeñas mejoras hasta remodelaciones totales en más de 2700 propiedades, hemos aprendido que los créditos del vendedor para reparaciones puden alterar significativamente las dinámicas de la transacción inmobiliaria, específicamente el valor de la tasación después de la renovación. Normalmente, los propietarios que quieren vender no tienen mucho conocimiento en las complejidades de las renovaciones de la casa –desde problemas de plomería hasta goteras del techo o reparaciones de las columnas. Estos vendedores prefieren a menudo no profundizar demasiado con el proceso de reparación, deseando evitar así las molestias y los costos.
Sin embargo, desestimar estos costos puede reducir drásticamente las ganancias esperadas de una venta. La estimación de manera exacta los costos de reparación es crucial y puede ser una ventaja estratégica al momento de darle precio a una propiedad para una venta rápida.
Es importante notar que en el mercado actual, donde las tasas de interés son altas, la mayoría de los compradores priorizan las casas que están ‘listas para mudarse’. A través de mi monitoreo extensivo a las tendencias del mercado, he observado que los hogares que son recién renovados venden rápido, ofreciendo un claro camino hacia transacciones inmobiliarias rápidas en mercados competitivos como el de Dallas Fort Worth, New York, y en California. ¿Puedes imaginar cuánto se necesitaría en costos de mantenimiento para ser una renovación completa de una casa?
Así que cuando una inspección de la casa revela las reparaciones necesarias, el crédito del vendedor ofrece una potencial solución en vez de que el vendedor aborde todos esos arreglos y reparaciones por el mismo antes de que los documentos de cierre estén finalizados. Un crédito de vendedor para reparar ofrece flexibilidad para ambas partes, ahorrándole tiempo y dolores de cabeza al vendedor de la casa al tener que contratar personal y llevar a cabo el proceso de reparación y renovación. Las concesiones del vendedor son normalmente estipuladas en un anexo al acuerdo de compra. Puedes ver un ejemplo de anexo en línea para tener un mejor entendimiento de las complejidades y concesiones que se efectúan.
¿Cómo funciona el crédito del vendedor para compradores de casas?
Para los compradores de casas, los créditos del vendedor les permiten tomar el manejo de las reparaciones e incluso hacer las renovaciones en el estilo y dirección que decidan. Asegúrate de estipular en el anexo al documento, el precio estimado de la mano del personal especializado y subraya claramente cómo se usará el crédito del vendedor, para que así el proceso se lleve a cabo de la mejor manera y se eviten malentendidos. Por favor visita nuestra web y perfiles de redes sociales para ejemplos más específicos, incluyendo fotos de todos los temas sobre reparaciones con créditos del vendedor.
Crédito de coste de cierre: créditos del vendedor como una herramienta de negociación
Mis observaciones tanto para los mercados en auge como los de tendencia lenta, me han mostrado que el uso estratégico de los créditos de vendedor pueden cambiar por completo el panorama. Cuando es estructurado de forma apropiada para vender una casa, estas concesiones del vendedor no solo ayudan a mantener el precio de lista sino que también ayudan a abordar los problemas de reparación directamente, al asignar los fondos necesarios directamente.
Este enfoque adaptativo a menudo hace que la propiedad en venta sea más atractiva y que genere el interés del comprador para acelerar el proceso de cierre. Por ejemplo, durante una transacción el año pasado en el área de Grand Prairie, le dije a un agente inmobiliario que ofreciera un crédito del vendedor para las reparaciones del techo en vez de llevar a cabo un costoso y tardío proceso de reemplazo total del techo. De esta forma no solo se mantuvo el precio que se solicitaba por la propiedad, sino que también atrajo a un comprador que estuvo dispuesto a asumir los gastos de dicha reparación a cambio de un trato más rápido.
Entender las sutilezas de las concesiones de vendedor requiere un gran conocimiento tanto de mercado inmobiliario como de las condiciones económicas actuales, incluyendo las tasas de interés y expectativas de los compradores. Es crítico estructurar estos créditos de vendedor de una forma que se alineen con los lineamientos del prestamista, los cuales pueden variar significativamente dependiendo del tipo de préstamos y la propiedad involucrada.
Por ejemplo, los lineamientos convencionales de préstamos normalmente permiten más flexibilidad en créditos de vendedor comparados con los préstamos FHA, donde las restricciones pueden ser más altas.Usar las concesiones de vendedor efectivamente requiere tanto un gran conocimiento del mercado inmobiliario actual, leyes referentes a bienes raíces, y un dominio práctico sobre la tasación y psicología del comprador.
Tomando como base toda la experiencia en negociaciones de dichos créditos en compras tanto para primeros adquisidores tanto para inversionistas de bienes raíces con experiencia queriendo nuevas adquisiciones para su portafolio, nos hemos percatado que las transacciones con éxito ocurren cuando los vendedores están bien informados sobre sus opciones y el potencial impacto de la rentabilidad de su propiedad en venta. Los vendedores deben abordar estas negociaciones de crédito del vendedor con una estrategia clara, manteniéndose informado por la guía de un profesional para manejar las complejidades de las transacciones de bienes raíces.
Consideraciones importantes para los créditos de vendedor
- Restricciones del prestamista: Los prestamistas como las compañías hipotecarias y bancos tienen límites y lineamientos variables para los créditos del vendedor, a menudo están aunados al tipo de préstamo y estructura de pago hipotecario.
- Documentación del crédito de vendedor: Los acuerdos de modificación de la compra a menudo utilizan una plantilla anexa requerida por el prestamista hipotecario.
- Impacto en los ingresos del vendedor: los créditos de vendedor reducen directamente los ingresos para el vendedor y el valor neto de la vivienda.
- Soluciones alternativas: En algunos escenarios, llevar a cabo las reparaciones directamente o reducir el precio de venta de la casa son mejores alternativas para el vendedor que utilizar las concesiones.
Concesiones del vendedor en bienes raíces
- Reparaciones de propiedad descuidada: reparaciones de importancia descubiertas durante el proceso de inspección, fortalecen la posición del comprador para solicitar un crédito de vendedor más generoso.
- Dinámicas del mercado de viviendas: un mercado de compradores generalmente favorece a los adquisidores, lo que hace que los créditos de vendedor se esperen con más regularidad durante las negociaciones de venta.
- Ventas de casas en sucesión: estas pueden ser complicadas y consumidoras de tiempo, y los créditos de vendedor pueden simplificar la transacción inmobiliaria para que se cierre el trato.
¿Cuáles son las reglas del prestamista para los créditos de vendedor?
Los prestamistas limitan los créditos de vendedor para los costes de cierre basándose en muchos factores, incluyendo el tipo de préstamo, si vives o no en la propiedad, y tu pago inicial. Para préstamos hipotecarios convencionales, los vendedores pueden cubrir los gastos de cierre hasta un 3% del precio de venta de la propiedad si el pago inicial es menos de 10%.
Si un pago inicial es 10% o más, el crédito del vendedor incrementa a un 6% del precio de venta de la propiedad.
Si se está pagando de inicial un 25% o más, los vendedores pueden acreditar hasta 9% del precio de compra hasta los costos de cierre.
Para los préstamos de tipo FHA y sus requisitos, el vendedor puede pagar hasta un 6% de tus costos de cierre. Para préstamos VA, el vendedor de la propiedad puede pagar hasta un 4% de estos. Asegúrate de verificar los detalles específicos de los préstamos VA y como son comparados con otros tipos de programas de préstamos como los de tipo USDA.
Otra nota importante, es que los créditos de vendedor, por regla, no pueden ser más que el costo total de cierre.
Navegando en las complejidades de los créditos de vendedor
Aunque proporcionan flexibilidad, poder conocer los créditos de vendedor requiere de una cuidadosa atención a las complejidades de las leyes y prácticas sobre bienes raíces de tu estado. Trabajar con un agente de bienes raíces con experiencia, un Realtor, o un profesional calificado es esencial tanto para vendedores como compradores para:
- Evaluar las implicaciones financieras: Analizar cómo el crédito del vendedor afecta la ganancia neta del propietario y gastos que tenga que cubrir el comprador.
- Aprobación segura del prestamista: Verifica que lo acordado en el crédito de vendedor se alinea con las pautas del prestamista.
- Utilizar los documentos de cierre apropiados: Asegurar los formatos correctos, como el anexo del acuerdo, los cuales son usados para modificar el acuerdo de compra.
Los créditos del vendedor son una poderosa herramienta en el camino de un propietario en el mercado actual de viviendas. Por ejemplo, nuestro equipo pudo asegurar una reducción de $27,000 en el precio de compra de un adquisidor después de hacer las evaluaciones para las reparaciones necesarias en las bases de una casa en Arlington TX.
Esta propiedad en específico tenía un gran problema en sus bases que no había sido tomado en cuenta para las negociaciones iniciales entre el comprador y el vendedor de la vivienda. Al mantener nuestro alcance de trabajo y la opinión sobre el trabajo de reparación requerido por los nuevos compradores potenciales, un trato a través de un anexo al acuerdo final de compra, se pudo efectuar un contrato de precio justo y razonable para ambas partes.
Al entender cómo funcionan y cuando son más ventajosos, tanto los propietarios buscando vender su casa como los compradores pueden tomar las mejores decisiones para obtener un cierre exitoso. Nuestra meta es ayudar a los propietarios en todos los pasos en el proceso de venta de la casa. Queremos ayudar a encontrar la solución indicada para tu situación, tanto si es un crédito de vendedor, una reparación necesaria, o algo completamente diferente. Aquí en Bright Bid Homes, ofrecemos consultas gratuitas para ayudarte a navegar sobre estas opciones. Nuestra área de cobertura abarca desde Texas desde Fort Worth hasta Dallas y a través de Plano, Frisco, y McKinney. ¡Déjanos ayudarte a convertir tu casa en una oportunidad brillante!
*** Descargo de responsabilidad: este blog proporciona información general y discusiones acerca de bienes raíces y temas relacionados. La información y otro contenido proporcionado en este blog, o en otro material enlazado, no tienen la intención y no deben ser interpretados como asesoramiento legal, financiero o sobre bienes raíces, así como la información tampoco sustituye la consulta a un abogado calificado, consultor financiero o experto en bienes raíces. La información en este blog podría no reflejar el desarrollo más actualizado de las leyes en tu área. Los autores y administradores de este blog no dan garantías o representaciones acerca de la exactitud o integridad de cualquier información que sea encontrada en este sitio o en cualquiera de los enlaces en este sitio, y no serán responsables por cualquier error u omisión de esta información ni de la disponibilidad de la misma. Por favor consulta a un profesional en el área relevante antes de tomar cualquier decisión basándose en el contexto de este artículo.